Lage
Berlin
Friedrichshain
Finanzierungszweck
Redevelopment
Nutzungsart
Serviced Apartments
Zins
7,4 %
p.a.
Tilgung
endfällig
Laufzeit bis
27. März
2026
Für dieses Schwarmfinanzierungsprojekt besteht keine Prospektpflicht.
Dargestellte Visualisierungen entsprechen dem aktuellen Planungsstand und sollen es Investoren so ermöglichen, sich eine gute Vorstellung vom geplanten Projekt zu machen. Sie können aber vom späteren Design abweichen.
Bei diesem Investitionsprojekt handelt es sich um eine zweite Tranche für das Projekt "Berliner Flair in Friedrichshain". Die erste Tranche war innerhalb von 2,5 Stunden vollfinanziert. Die Finanzierungsstruktur des Projektentwicklers sieht bis zu 2 Millionen Euro Mezzanine-Kapital über Investoren sowie Engel & Völkers Digital Invest oder institutionelle Partner vor. Aufgrund der hohen Nachfrage und des schnellen Erfolgs des Invesitionsprojektes "Berliner Flair in Friedrichshain" haben wir uns entschieden, eine zweite Tranche bereitzustellen. Der Projektentwickler nutzt diese Finanzierung für die Abschlussphase. Investoren erhalten damit eine weitere Chance, in den Wachstumsmarkt Serviced Apartments zu investieren. In A-Lagen wie dem Berliner Projektstandort zählen Unterkünfte für Geschäftsreisende und Touristen zum absoluten Zukunftsmarkt.
Zum Projekt: Zentral gelegen, inmitten des etablierten Berliner Szene-Bezirks Friedrichshain, saniert und repositioniert die Centralis Immobilien Hotel GmbH - eine 100-prozentige Tochter der Centralis Immobilien GmbH - ein ehemaliges Hotel. In direkter Nachbarschaft zum beliebten Boxhagener Platz entstehen so aktuell 42 Serviced Apartments.1 39 bestehende Hotelzimmer werden derzeit modernisiert. Im Erdgeschoss, im ehemaligen Frühstücksbereich und der Küche, entstehen drei komplett neue Apartments. Im Rahmen der energetischen Sanierung wird die Heizungsanlage erneuert und eine Wärmepumpe auf dem Dach installiert. Noch dieses Jahr sollen laut Planung die ersten Touristen und Business-Gäste dort ein- und auschecken können, alles rein digital und unter modernsten Standards.
Serviced Apartments sind möblierte Apartments, die auf Kurz- oder Langzeitbasis vermietet werden und Hotel-ähnliche Dienstleistungen anbieten. Die Zielgruppe sind nicht nur Touristen, die ihre Privatsphäre schätzen, sondern vor allem auch Business-Gäste, die über einen längeren Zeitraum eine Unterkunft benötigen. Beste Voraussetzung bietet dabei die sehr gut angebundene Lage in Friedrichshain. Der neue Büro-Hotspot "Mediaspree" liegt fußläufig. Zahlreiche Großkonzerne, wie BASF, Coca-Cola, Universal und demnächst auch Amazon im neu errichteten EDGE East Side Tower Berlin, haben in direkter Nachbarschaft rund um den Uber-Platz und entlang der Spee, ihren Sitz.
Ein wichtiger Meilenstein ist bereits erreicht: Ende 2023 hat der Projektentwickler einen Vertrag mit einem europaweit agierenden und marktführenden Service Department Betreiber als Alleinmieter abgeschlossen. Die Finanzierung wird für laufende Bau- und Finanzierungskosten verwendet, da der Projektenwickler angesichts der aktuellen Marktsituation zunächst den Start der Vermietung und erst zu einem späteren Zeitpunkt den Exit per Globalverkauf anstrebt.
Die Bundeshauptstadt Berlin zählt zu den beliebtesten Reisezielen in Deutschland. Die Metropole zieht jährlich Millionen Touristen an. Die Nachfrage nach Wohnraum für die Kurzzeitvermietung sowie für Beherbergung generell bleibt in Deutschlands Bundeshauptstadt anhaltend hoch. Berlin verzeichnete im vergangenen Jahr mehr als 12 Millionen Gäste, Tendenz steigend.
Auch Berlin als Unternehmensstandort erfreut sich anhaltender Beliebtheit. Es werden in den kommenden Jahren weitere Bevölkerungs-, Beschäftigungs- und Touristenzuwächse prognostiziert.
Die Umgebung rund um den Boxhagener Platz in Friedrichshain zählt zu den gefragtesten Lagen Berlins. Die Lagequalität für einen Beherbungsbetrieb im Boxhagener Kiez gilt als sehr gut. Friedrichshain besticht durch seine kulturelle Vielfalt, ausgezeichnete Verkehrsanbindung, lebendige Start-up-Szene und hohe Wohnqualität. Diese positiven Merkmale machen das Viertel zu einem begehrten Wohn- und Investitionsstandort in Berlin.
Rund um die neuen Serviced Apartments befinden sich zahlreiche touristische sowie kulinarische Highlights. Das Viertel ist bekannt für seine lebendige Kunstszene und zahlreiche Freizeitmöglichkeiten am idyllischen Spreeufer. Die Anbindung an die zentralen Berliner Bezirke ist hervorragend.
Das Objekt liegt nur 300 Meter entfernt vom belebten Boxhagener Platz. Friedrichshain bietet eine breite Palette an Restaurants, Cafés und Bars, die eine Vielzahl von Küchen und Kulturen repräsentieren. Rund um den 2 Kilometer entfernten Uber-Platz befinden sich mit der Uber-Arena und Uber Eats Music Hall zwei von Berlins wichtigsten und größten Veranstaltungsstätten.
Neben großen Einkaufszentren wie der East Side Mall gibt es zahlreiche kleinere Boutiquen, Märkte und Fachgeschäfte, die den täglichen Bedarf abdecken. Ebenfalls in Laufdistanz liegt mit der „Mediaspree“ einer der aktuell nachgefragtesten Business- und Büro-Hot Spots Berlins.
Die nächste Straßenbahnhaltestelle Wismarplatz liegt unmittelbar vor dem Objekt, der U-Bahnhof Samariterstraße ist nur 6 Minuten Fußweg entfernt. Mit der U5 sind innerhalb weniger Minuten alle touristischen Highlights, vom Alexanderplatz über Museumsinsel und Brandenburger Tor bis hin zum Bundestag, erreicht. Die Fahrt zum Berliner Hauptbahnhof dauert 15 Minuten.
Der einen Kilometer entfernte S- und U-Bahnhof Frankfurter Allee sorgt für eine hervorragende Anbindung in alle Richtungen. Der S-Bahnhof Warschauer Straße ist in 1,5 Kilometern erreicht. Vom 1 Kilometer entfernten S-Bahnhof Ostkreuz ist der Berliner Flughafen mit dem Öffentlichen Nahverkehr in weniger als 20 Minuten erreicht.
Tram-Station:
ca. 80 m
U‑Bahn‑Station:
ca. 450 m
Boxhagener Platz:
ca. 350 m
Media Spree:
ca. 3 km
Alexanderplatz:
ca. 4 km
Uber-Platz:
ca. 2 km
Hauptbahnhof:
ca. 7 km
Flughafen:
ca. 22 km
Das Projekt verfügt über überdurchschnittliche Markt- und Nachfragebedingungen. Die touristischen Kennziffern wie die Zahl der Ankünfte und Übernachtungen haben sich in Berlin seit der Corona-Krise deutlich erholt. Das sehr hohe Niveau von 2019 ist jedoch noch nicht wieder erreicht. Der Wettbewerb bei Serviced Apartments ist vergleichsweise hoch. Der Stadtteil Friedrichshain ist aber sehr gut nachgefragt, so dass die Bettenauslastung und Verweildauer überdurchschnittlich sind.
Score: 700
Gewichtung: 15,00 %
Die Lagequalität für einen Beherbergungsbetrieb ist im Boxhagener Kiez in Berlin-Friedrichshain als sehr gut einzustufen. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist sehr gut, auch per Individualverkehr ist der Projektstandort gut erreichbar. Was die direkte Umgebung besonders auszeichnet, ist die Vielzahl an gastronomischen, kulturellen und touristischen Angeboten. Sowohl Forschungs- und Hochschuleinrichtungen als auch zahlreiche Arbeitgeber befinden sich unweit entfernt.
Score: 783
Gewichtung: 10,00 %
Das Bestandsgebäude besitzt eine solide Altbaukonstruktion mit massiven Außen- sowie tragenden Innenwänden und Decken in Holzkonstruktion. Risiken hinsichtlich der Altlastensituation sind nicht ersichtlich. Die Baumaßnahmen haben bereits begonnen. Diese untergliedern sich in einen genehmigungsbedürftigen Teil sowie einen Großteil, der keiner Genehmigung bedarf. Der Bauantrag wurde bereits eingereicht. Die angesetzten Baukosten erscheinen gutachterlicherseits in statischer Betrachtung aufgrund der Verträge und Zuwendungsbescheide grundsätzlich plausibel.
Score: 663
Gewichtung: 25,00 %
Auch unter Einbezug der gutachterlicherseits höheren Gesamtkosten und niedrigeren Erträge ist die Kalkulation des Projektenwicklers grundsätzlich darstellbar. Der Projektentwickler hat bereits einen Vertrag mit einem europaweit agierenden und marktführenden Service Department Betreiber als Alleinmieter abgeschlossen. Die vereinbarte Miete wird als marktkonform eingestuft. Die Liquiditätsrisiken liegen in einem für eine Projektentwicklung üblichen Rahmen. Sollten Vermarktungsschwierigkeiten auftreten, sich bauliche Verzögerungen ergeben oder die Fördermittel nicht wie geplant fließen, nehmen die Risiken deutlich zu.
Score: 455
Gewichtung: 50,00 %
Das Immobilienprojekt wurde, wie alle unsere Immobilienprojekte, von uns und einer Vielzahl an starken Partnern analysiert. Der Analyse liegt ein eigens von Engel & Völkers Digital Invest für die Finanzierung von Bauvorhaben und Grundstücken entwickeltes, einzigartiges Konzept zugrunde.
Die oben dargestellte Einschätzung des Investitionsprojektes "Berliner Flair in Friedrichshain II" wurde von EV Digital Invest AG alleinverantwortlich verfasst. Diese basiert auf dem Expertenwissen des Netzwerkes an den zahlreichen von Engel & Völkers bearbeiteten Standorten sowie auf der Expertise von etablierten Partnern wie dem Immobilienbewertungs- und Marktforschungsunternehmen bulwiengesa appraisal GmbH, dem Beratungsunternehmen CBRE sowie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Mazars und der Anwaltskanzlei Huth-Dietrich-Hahn.
Diese Einschätzung des Investitionsprojektes durch EV Digital Invest AG dient ausschließlich der Information und ist keine Investitionsempfehlung.
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Investoren sollten die Möglichkeit nutzen, sich fachkundig beraten zu lassen und auf weitere unabhängige Quellen zurückzugreifen.
Serviced Apartments sind möblierte Apartments, die auf Kurz- oder Langzeitbasis vermietet werden und oft Hotel-ähnliche Dienstleistungen anbieten. Verschiedene Faktoren beeinflussen die Entwicklung von Serviced Apartments als Investitionsmöglichkeit. Zielgruppen sind sowohl Business-Gäste als auch Urlauber sowie Mieter, die für den Übergang zwischen zwei Wohnungen eine Unterkunft benötigen.
Die Nachfragetrends zeigen, dass Geschäftsreisende und Touristen zunehmend längere Aufenthalte bevorzugen, insbesondere seit der COVID-19-Pandemie, die die Nachfrage nach flexiblen und privat nutzbaren Unterkünften erhöht hat. Berlin ist laut einer aktuellen Studie von Union Investment Deutschlands lukrativster Zukunftsmarkt für Serviced Apartments mit starkem Entwicklungspotential. Wirtschaftlich gesehen bieten Serviced Apartments attraktive Renditen und niedrigere Betriebskosten im Vergleich zu traditionellen Hotels.
Im Immobilienmarkt sind diese Apartments in städtischen Zentren und beliebten Touristenzielen besonders gefragt, wobei der Bau aufgrund der erforderlichen zusätzlichen Annehmlichkeiten kostspieliger sein kann. Regulatorische und rechtliche Rahmenbedingungen, wie strenge Vorschriften und unterschiedliche steuerliche Behandlungen, können die Rentabilität beeinflussen. Technologische Innovationen, wie Automatisierung und Online-Buchungsplattformen, senken die Betriebskosten und erweitern den Kundenkreis.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Entwicklung von Serviced Apartments als Investitionsmöglichkeit vielversprechend ist, besonders in wachsenden urbanen Märkten und bei anhaltender Nachfrage nach flexiblen Unterkunftslösungen. Langfristig können technologische Innovationen und Veränderungen in den Reisegewohnheiten das Wachstumspotenzial dieser Investition weiter steigern.
Finanzierungsgarantie: Falls weniger Geld durch die Crowd zusammenkommt als angestrebt, ist die Finanzierung sichergestellt. Engel & Völkers Digital Invest oder unsere institutionellen Partner beteiligen sich auch an diesem Immobilienprojekt.
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Hinweis zur Tilgung: Eine vorzeitige Tilgung des Darlehens ist bei diesem Investitionsprojekt möglich. In einem solchen Fall ist der Darlehensnehmer aber trotzdem verpflichtet, die vereinbarten Zinszahlungen zu leisten und zusammen mit der Tilgung an die Anleger auszuzahlen.
Im Falle einer ordentlichen Kündigung durch den Emittenten ist dieser verpflichtet, dem Anleger Zinsen gemäß nachfolgend a) bis b) zu zahlen: Für eine Kündigung a) bis einschließlich zum 19.12.2025 sind die Zinsen bis einschließlich zum 19.12.2025 zu zahlen; oder b) nach dem 19.12.2025 sind die Zinsen bis einschließlich zum 27.03.2026 zu zahlen.
Die Centralis Immobilien Gruppe ist spezialisiert auf die Entwicklung und Revitalisierung von Hotels und Serviced Apartments in Bestlagen im deutschsprachigen Raum. Dabei legt das Unternehmen großen Wert auf ein nachhaltiges und zukunftsorientiertes Zusammenspiel von baulicher Aufwertung und anschließendem Betreiberkonzept. Seit ihrer Gründung im Jahr 2020 hat die Centralis Immobilien Gruppe ein Projektvolumen von ca. 80 Millionen Euro realisiert.
Innovative Ausgestaltungen und hochwertige Standards gehören zum Repositionierungskonzept der Centralis Immobilien Gruppe. Dauerhafte Wertsteigerung und langfristige Nutzungsperspektiven sind das Ergebnis.
Für das Projektvorhaben "Berliner Flair in Friedrichshain" wurde die Projektgesellschaft Centralis Immobilien Hotel GmbH, eine 100-prozentige Tochter der Projektholding Centralis Immobilien GmbH, gegründet.
Felix Lorenz ist seit 2022 Head of Investment bei der Centralis Immobilien GmbH. In seinem Verantwortungsbereich liegen Wirtschaft-lichkeitsanalysen, Vertragsverhandlungen sowie die Koordination des Financial Engineering.
Seit 2013 sammelt der Diplom-Volkswirt Erfahrungen im Bereich Finanzen und Real Estate, unter anderem bei der BNP Paribas Real Estate, Hudson Advisors und Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management.
Die Centralis Immobilien Gruppe setzt hochwertige Immobilienprojekte um. Zwei aktuelle Referenzprojekte stellen wir Ihnen hier vor:
Berlin (Köpenicker Straße 92)
Abgeschlossen und verkauft
Bonn (Bonngasse 7)
Abgeschlossen
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Hartungstraße 12
20146 Hamburg
Deutschland
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