Projektbeschreibung

In der Berliner Bismarckstraße 63/64 im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf wird ein Bestandsgebäude mit 25 Mietwohnungen sowie zwei Einzelhandels- und zwei Büroflächen geringfügig saniert. Auf dem hinteren Grundstücksteil wird ein sechsgeschossiger Neubau mit 51 Micro-Apartments und einer Tiefgarage mit 18 Stellplätzen errichtet. 

Am Bestandsgebäude werden ab Herbst 2019 Sanierungsarbeiten an Treppenhaus und Fassade vorgenommen, um dieses anschließend an einen Globalinvestor zu veräußern. Auf dem dahinter liegenden Areal entstehen nach der Grundstücksteilung 51 Ein-Zimmer-Apartments. Bis auf die Eckwohnungen im 1. bis 4. Obergeschoss verfügen alle Einheiten über einen Balkon oder eine Terrasse. In jedem Geschoss befinden sich auch jeweils vier barrierefreie Apartments. Außerdem gehören zum Apartmenthaus noch ein gemeinschaftlicher Concierge-Service, ein Waschsalon sowie ein Fitnessraum dazu. 

Bis zum Herbst 2021 sollen die Micro-Apartments komplett fertiggestellt sein. Sie sollen im Einzelvertrieb an Kapitalanleger und Selbstnutzer verkauft werden, auf Wunsch bereits komplett möbliert.²⁾

Eckdaten

Makrolage: 
Berlin

Jährlich zieht es immer mehr Menschen in die Hauptstadt. Grund für das stetige Bevölkerungswachstum Berlins ist unter anderem die hervorragende Wohn- sowie Freizeitqualität, eine der höchsten Europas. Laut Immobilien-Experten soll die 3,6 Mio. Einwohner große Metropole bis 2030 um etwa 7,5 % wachsen. 

Derzeit kann der Bedarf an neuem Wohnraum in der Hauptstadt durch fertiggestellte Bauprojekte nicht gedeckt werden, wodurch die Mieten in den vergangenen Jahren stark anstiegen. Besonders gefragt sind kleine City-Apartments für Studenten, Young Professionales sowie Pendler, da die Zahl der Beschäftigten in Berlin in den nächsten Jahren weiter zunehmen wird. 
 

Mikrolage: 
Charlottenburg-Wilmersdorf

Charlottenburg-Wilmersdorf ist ein gutbürgerlicher Bezirk in Berlin mit hoher Lebensqualität. Der rund 338.900 Einwohner starke Stadtteil in der City West ist der Standort von internationalen Unternehmen sowie Bildungseinrichtungen wie der renommierten Technischen Universität Berlin, aber auch vom größten Opernhaus der Hauptstadt, der Deutschen Oper in der Bismarckstraße. 

Aufgrund der attraktiven Lage ist Charlottenburg-Wilmersdorf eine gefragte Wohngegend mit zahlreichen Naherholungsorten, beispielsweise dem weitläufigen Schlosspark Charlottenburg, aber auch dem innerstädtischen Lietzensee mit dazugehöriger Parkanlage. 
 

Infrastruktur

Die Bismarckstraße verfügt über eine sehr gute Infrastruktur: Ärzte, Apotheken und verschiedene Bildungs- und Einzelhandelsangebote sind zu Fuß oder mit dem Fahrrad schnell erreicht. In unmittelbarer Nähe des Projektstandorts befindet sich die Wilmersdorfer Straße, eine beliebte Fußgänger-Einkaufsstraße, mit einer Vielzahl an Geschäften. 

Entlang der weitläufigen Bismarckstraße befinden sich außerdem verschiedene internationale Restaurants und Cafés mit einem breiten gastronomischen Angebot. Für verschiedene Freizeitaktivitäten bieten sich die nahegelegenen Park- und Grünanlagen wie der weitläufige Schlossgarten Charlottenburg an.  
 

Verkehrsanbindung

Die Bismarckstraße verbindet den Kaiserdamm mit der Straße des 17. Juni und ist verkehrstechnisch gut angebunden: Wenige Fußminuten vom Grundstück entfernt befinden sich die U-Bahnhöfe Sophie-Charlotte-Platz und Bismarckstraße – die U-Bahnlinie 2 verkehrt zum Beispiel über den Potsdamer Platz. 

Der S-Bahnhof Charlottenburg ist fußläufig etwa fünf Gehminuten vom Projektgrundstück entfernt und die Technische Universität am Ernst-Reuter-Platz ist in etwa zehn Minuten mit dem öffentlichen Nahverkehr erreicht. Eine Fahrt zum Berliner Hauptbahnhof oder zum Flughafen Tegel dauert sowohl mit dem Auto als auch mit den öffentlichen Verkehrsmitteln weniger als eine halbe Stunde. 
 

Markt

Durch ein anhaltend positives Bevölkerungswachstum besteht in Berlin ein hoher Bedarf an Wohnraum, wodurch die Kaufpreise vor allem in zentralen Stadtteilen wie Charlottenburg-Wilmersdorf steigen. Mit dem Anstieg der Beschäftigtenzahlen in den letzten fünf Jahren erhöhte sich auch der Anteil der Einpersonenhaushalte auf mittlerweile mehr als 50 %. Obwohl das Marktinteresse für Micro-Apartments wächst, herrscht derzeit im Projektumfeld vergleichsweise geringer Wettbewerb. Insgesamt besitzt das Bauvorhaben sehr gute Marktchancen.
Score: 770
Gewichtung: 15,00 %

Standort

Die Bismarckstraße ist als Wohnstandort hervorragend geeignet. Das Projektgrundstück liegt in einem belebten Wohngebiet innerhalb des Stadtrings. Durch die Nähe zu den U-Bahnhöfen Sophie-Charlotte-Platz und Bismarckstraße sowie zur Stadtautobahn A 100 ist die Verkehrsanbindung als sehr gut zu bewerten. Ein umfangreiches Nahversorgungsangebot befindet sich in der nahegelegenen Wilmersdorfer Straße. Außerdem verfügt das Projektumfeld über zahlreiche Bildungs- und Kultureinrichtungen.
Score: 775
Gewichtung: 10,00 %

Bauvorhaben

Das rechteckige Baugrundstück ist klar strukturiert und erschlossen. Für das Bauvorhaben ist seitens des Bauamts keine Baugenehmigung erforderlich. Die Flächenaufteilung für den Neubau mit Micro-Apartments ist plausibel und für die Nutzung geeignet. Positiv zu bewerten ist der Bau einer Tiefgarage mit 18 Stellplätzen, da das Angebot an Parkmöglichkeiten am Standort gering ist. Der Zeitplan von etwa 23 Monaten für die Bau- und Sanierungsarbeiten beider Bauvorhaben wird als ambitioniert, aber umsetzbar eingeschätzt.
Score: 468
Gewichtung: 25,00 %

Wirtschaftlichkeit

Die Kalkulation für das geplante Neubauprojekt sowie für die Sanierung von Fassade und Treppenhaus des Bestandsgebäudes ist nachvollziehbar. Die Planung eines zeitnahen Globalverkaufs des Bestandgebäudes an einen Investor sowie ein Einzelverkauf der Micro-Apartments sind plausibel.² Die vom Projektentwickler angenommenen Preisspannen bei einem Verkauf sind marktkonform. Sollten die Baukosten durch Unvorhersehbares höher ausfallen als geplant, ist durch die zusätzlich anfallenden Kosten auch ein Szenario mit geringeren Erträgen möglich, wodurch der Gewinn geschmälert werden könnte.
Score: 542
Gewichtung: 50,00 %