Lage
Hamburg
Sasel
Status
Ankauf
erfolgt
Nutzungsart
Wohnen
1.130 m²
| Bereits finanziert: | 1.620.000 € |
|---|---|
| Finanzierungsziel: | 1.620.000 € |
| Finanzierungszweck: | Neubauprojekt |
| Tilgung: | endfällig |
| Zinszahlung: | quartalsweise |
| Laufzeit bis: | 31.05.2019 |
Hinweis zur Tilgung: Sollte der Projektentwickler eine vorzeitige Tilgung des Darlehens wünschen, ist er dennoch verpflichtet, mit Tilgung die vereinbarten Zinszahlungen bis zum Ende der festen Laufzeit zu entrichten.
Gesetzlicher Risikohinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Für diese Vermögensanlage besteht keine Prospektpflicht.
Auf den Grundstücken Waldweg 39 und 41 in Hamburg – Sasel entsteht auf vier Etagen ein Mehrfamilienhaus mit 10 exklusiven, barrierefreien Eigentumswohnungen.
| Grundstücksfläche | 1.320 m² |
|---|---|
| Wohnfläche | 1.130 m² |
| Anzahl Wohnungen | 10 |
| Anzahl TG-Stellplätze | 10 |
Großzügige Fensterfronten, eindrucksvolle Dachterrassen und ein spannender Materialwechsel bei den hellen Außenfassaden sind die besonderen Merkmale bei diesem Neubauprojekt. Den Käufern steht eine Auswahl verschiedener Grundrisse zur Verfügung sowie Wohnungsgrößen zwischen 55 m² und 153 m². Auch die Wohneinheiten im Souterrain sind lichtdurchflutet und mit hohen Decken ausgestattet, da das Grundstück in Richtung des Wohnhauses abgesenkt wird.
Das Highlight des Neubauprojekts sind die beiden Penthouse-Wohnungen, deren Dachterrassen mit jeweils 80 m² einen fantastischen Blick über die Dächer von Sasel bieten. Ein Aufzug verbindet die Tiefgarage mit allen Wohnetagen bis zu den Penthouses. Alle Wohnungen verfügen über eine exklusive Ausstattung. Fußbodenheizung, Parkettböden, bodentiefe Fenster und eine Kamera- Gegensprechanlage sind genauso selbstverständlich wie ein separates Gäste-WC, ein Abstellraum und Kellerräume. Die großzügigen Außenbereiche in Form einer Loggia, Terrasse oder eines Balkons unterstreichen das Wohngefühl im Grünen. Der große Gemeinschaftsgarten lädt ein zu entspannen und der Großstadthektik zu entfliehen.
10 Tiefgaragenstellplätze, vier breite Einzelstellplätze und acht Stellplätze mit Doppelparkfunktion sorgen für ein stressfreies Parken.
Eine weitere prägnante Eigenschaft stellt die energieeffiziente Bauweise dar. Das Objekt wird nicht nur nach neusten derzeitigen Standards errichtet, sondern verfügt zudem über eine zusätzliche Solarenergieeinspeisung. Die Nebenkosten der künftigen Eigentümer werden somit bewusst gering gehalten.
Mit 1,78 Millionen Einwohnern ist Hamburg die zweitgrößte Stadt Deutschlands. Bis zum Jahr 2030 wird mit einem Bevölkerungszuwachs auf über 2 Millionen Einwohner gerechnet. Das anhaltende Bevölkerungswachstum führt zu einer kontinuierlich steigenden Nachfrage nach Wohnraum bzw. Wohnimmobilien.
Der Stadtteil Sasel ist ein beliebtes Wohnviertel im Alstertal.
Der Waldweg ist eine von alten Bäumen gesäumte Hauptstraße mit Allee-Charakter. Fußläufig vom Wohnobjekt findet man z.B. im Forum am Saseler Markt diverse Einkaufsmöglichkeiten sowie Kindergärten, Banken und Arztpraxen.
Die zum Objekt nächstgelegenen S-Bahn-Anschlüsse befinden sich in Poppenbüttel und Wellingsbüttel und sind bequem mit dem Bus zu erreichen. Der Ring 3, eine der Hauptverkehrsachsen Hamburgs, führt als Berner Weg mitten durch den Stadtteil. Dadurch liegen die Innenstadt, der Flughafen und die Autobahn weniger als 20 Autominuten entfernt.
| Saseler Park | 1,1 km |
|---|---|
| Bahnhof Poppenbüttel | 2,3 km |
| Bahnhof Wellingsbüttel | 3,1 km |
| Ring 3 | 4,8 km |
| Berner Au | 5,2 km |
| Flughafen | 9,7 km |
| Hauptbahnhof | 14,5 km |
| Innenstadt (Rathausmarkt) | 15,4 km |
Der Immobilienmarkt in Sasel erlebt aufgrund der positiven soziodemographischen Entwicklung einen Aufwärtstrend. Der Wohnungsmix des Objekts richtet sich hauptsächlich an Familien und Paare mit großzügigem Wohnungsbedarf. Es ist eine steigende Kaufpreisentwicklung zu beobachten. Das Projekt profitiert von diesen guten Marktchancen.
Score: 680
Gewichtung: 15,00 %
Das Objekt befindet sich in einer nachgefragten Lage mit guter Verkehrsanbindung zur Autobahn, zum Flughafen und zum öffentlichen Nahverkehr. Insbesondere die Wohnlagequalität wird aufgrund des hohen Grünanteils im Umfeld und einer guten Infrastruktur als sehr hoch wahrgenommen.
Score: 621
Gewichtung: 10,00 %
Zur Realisierung des Bauvorhabens ist eine Grundstückzusammenlegung erforderlich. Beide Grundstücke sind bereits angekauft. Im nächsten Schritt werden die erforderlichen Genehmigungen für die Neubauten eingeholt. Da durch den noch vorhandenen Bestand bereits wohnwirtschaftliche Genehmigungen vorliegen, wird die Einholung der notwendigen Baugenehmigung als realisierbar angesehen. Die Lage und die Beschaffenheit des Projektgrundstücks sind für die geplante Wohnbebauung gut geeignet.
Score: 476
Gewichtung: 25,00 %
Die von der Projektgesellschaft eingereichte Kalkulation ist solide, d.h. die geplanten Baukosten und angenommenen Erwerbsnebenkosten sind realistisch. Der Verkaufspreis der Wohneinheiten ist marktgerecht. Im späteren Projektverlauf ist ein Liquiditätszufluss im Rahmen des Abverkaufs der Wohnungen geplant.
Score: 404
Gewichtung: 50,00 %
Das Finanzierungsprojekt wird wie jedes andere Projekt in einem eigens von Engel & Völkers Digital Invest für die Projektfinanzierung von Bauvorhaben und Grundstücken entwickelten, einzigartigen Analysekonzept mit einer Vielzahl an starken Partnern geprüft.
Die oben dargestellte Projekteinschätzung wurde von EVC Crowdinvest GmbH alleinverantwortlich verfasst. Diese basiert auf dem Expertenwissen des Netzwerkes an den zahlreichen von Engel & Völkers bearbeiteten Standorten sowie auf der Expertise von etablierten Partnern wie dem Immobilienbewertungs- und Marktforschungsunternehmen bulwiengesa appraisal GmbH, dem Beratungsunternehmen Drees & Sommer sowie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Roever Broenner Susat Mazars.
Diese Projekteinschätzung dient ausschließlich der Information und ist keine Investitionsempfehlung.
Der Plattformbetreiber prüft jedes Finanzierungsprojekt lediglich unter Berücksichtigung zuvor definierter Kriterien. Die Veröffentlichung eines Projektes auf der Seite stellt keine Investitionsempfehlung dar. Der Plattformbetreiber beurteilt nicht die Bonität des Projektinhabers oder des Projektentwicklers. Er überprüft auch nicht die von diesem zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen auf ihre Richtigkeit, ihren Wahrheitsgehalt, ihre Vollständigkeit oder ihre Aktualität. Die auf der Plattform veröffentlichten Informationen zu einem Projekt erheben nicht den Anspruch alle zur eigenständigen Beurteilung der Investitionsentscheidung notwendigen Informationen zu umfassen. Investoren sollten die Möglichkeit nutzen, sich fachkundig beraten zu lassen und auf weitere unabhängige Quellen zurückzugreifen.
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Die RE: concept GmbH ist ein bundesweit agierendes Büro im Bereich Architektur und Projektentwicklung. Durch ein hervorragendes Netzwerk und die weitreichenden Partnerschaften zu namhaften Büros, Bauträgern, Kreditinstituten und Projektentwicklern sind sie in der Lage, Immobilienprojekte erfolgreich abzuwickeln und so im Besonderen im Wohnungsbaubereich attraktive Projekte zu realisieren.
Geschäftsführender Gesellschafter RE: concept GmbH
Markus Suchan ist seit 2013 geschäftsführender Gesellschafter der RE: concept GmbH und begleitet das Bauprojekt zusätzlich als Architekt. Hierbei wird er durch den erfahrenden und langjährigen Bauleiter Herrn Andreas Werner unterstützt und beraten. Mit dem Generalunternehmen ist vereinbart, dass der Materialeinkauf komplett über Herrn Werner koordiniert wird, wodurch die Projektgesellschaft die Entscheidungsbefugnis über Einkauf und Materialkosten hat. Die Kosten können somit auf einem niedrigen Niveau gehalten werden.
Externer Controller, Projektkoordinierer und Baukontenführer
Zusätzlich wird die Bauprojektgesellschaft im kaufmännischen Bereich von Herrn Claas Meyer, Geschäftsführer der GrundWerte c|m GmbH immobilieninvestments, als zweiten Geschäftsführer unterstützt. Herr Meyer wird als externer Prüfer, Projektcontroller und Projektkoordinierer das Projektvorhaben überwachen und zusätzlich auch den Geldverkehr für das Projekt tätigen. Diese Teilung zwischen bautechnischen und kaufmännischen Bereichen minimiert das Risiko, dass Abweichungen von der Planung erst zu spät erkannt werden. Somit ist ein laufendes Controlling auch gegenüber den Anlegern jederzeit gewährleistet.
Triftstraße 29
34246 Vellmar
Deutschland
E-Mail: info@realestate-concept.de
Url: www.realestate-concept.de
Basierend auf Fragen und Feedback aus der Crowd haben wir die Gelegenheit genutzt, um einige Punkte auf der Projektseite noch deutlicher zu machen und weitere Details zur Verfügung zu stellen. In diesem Rahmen haben beim Punkt ‚Finanzierung‘ die Gesamtinvestitionskosten in die wesentlichen Kostenblöcke aufgeschlüsselt. Außerdem stellen wir nun zusätzlich die erwarteten Verkaufspreise pro m² je Wohnungstyp bzw. Geschoss dar. Auch ein Vergleich zu den ortsüblichen Preisen pro m² für Hamburg-Sasel gemäß dem „Marktbericht Deutschland 2016/2017" für Wohnimmobilien von unseren Kollegen von Engel & Völkers Residential haben wir aufgenommen.
Des Weiteren haben wir deutlicher gemacht, dass die Darlehen der Crowd Teil der Mezzanine Finanzierung in Phase 1 sind und dass die Finanzierung der Phase 2 durch Engel & Völkers Digital Invest und unsere institutionellen Partner bereits vertraglich garantiert ist. Abschließend haben wir noch eine Illustration ergänzt, die Zahlungsflüsse zwischen Crowdinvestoren und dem Projektentwickler darstellt.
Hier eine Sammlung der Fragen, die uns aus der Crowd erreicht haben und die wir gerne teilen. Wir danken allen Nutzern, die uns Ihre Fragen und Ihr Feedback haben zukommen lassen.
Herr Dipl.-Ing. Markus Suchan hat als verantwortlicher Bauleiter und Architekt in den letzten Jahren 7 Bauprojekte begleitet. Er wird durch den erfahrenden und langjährigen Baustellenkoordinator Herrn Andreas Werner unterstützt, der ebenfalls seit über 10 Jahren in der Baubranche tätig ist. Im kaufmännischen Bereich wird das Projekt von Herrn Claas Meyer geleitet, welcher auf langjährige Finanzierungserfahrung im Bankensektor zurückgreifen kann und seine Expertise durch die Erlangung des Bankbetriebswirtes sowie die Absolvierung weiterer Lehrgänge stetig erweitert hat.
Die Projektkosten setzen sich wie folgt zusammen:
Wie viele weitere Stadtteile Hamburgs profitiert das Alstertal ebenfalls vom beständigen Anstieg der Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen. Der "Marktbericht Deutschland 2016/2017" für Wohnimmobilien (Hrsg.: Engel & Völkers Residential), welcher den Stadtteil Hamburg-Sasel als gute Lage klassifiziert, beziffert bspw. die durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen auf 4.362 €/m². Die Spanne reicht gemäß des Marktberichtes von 3.000-8.100 € (Tendenz leicht steigend). Die durchschnittliche Mikrolage des Projektes innerhalb des Alstertals entspricht den von den Projektentwicklern angesetzten Verkaufspreisen für die hochwertigen Wohnungen. Zudem dürfte das Projekt vom überschaubaren Angebots für Neubau-Eigentumswohnungen im Wettbewerbsumfeld profitieren.
Der durchschnittliche Verkaufspreis von 4.712 €/m² ergibt sich aus einem geplanten Verkaufspreis von 3.235 €/m² für die Wohnungen im Souterrain, einem Preis von 4.620 €/m² bis 4.912 €/m² für Wohnungen im EG und im 1. OG, sowie von 5.326 €/m² für die Penthouse-Wohnungen.
Der Projektentwickler bringt zahlreiche Planungs- und Steuerungsleistungen unentgeltlich in das Projekt ein, die nicht in den Projektkosten berücksichtigt sind und die der Projektgesellschaft entsprechend nicht belastet werden. Das Einbringen dieser Planungsleistungen hat eigenkapitalartigen Charakter da sie sonst extern eingekauft werden müssten. Entsprechend ist dies in der Projektentwicklung ein marktübliches Vorgehen. Unabhängig davon werden 45,7 % der Projektfinanzierung durch den erwarteten Kapitalzufluss aus dem ersten Abverkauf der Wohnungen gedeckt, der im Crowdinvesting oft als Eigenkapital gem. MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) bezeichnet wird.
Im Projekt Waldweg gibt es aktuell keine Fremdkapitalgeber die Vorrang zu den Crowdinvestoren haben. Dementsprechend sind auch keine Sicherheiten für Kapitalgeber bestellt, die Vorrang gegenüber der Crowd haben. Da aktuell keine zusätzliche Finanzierung über Banken geplant ist, ist auch die Stellung weiterer Sicherheiten zum jetzigen Zeitpunkt nicht vorgesehen. Potentiell könnten im Projektverlauf allerdings Forderungen (z.B. von Lieferanten) entstehen, die Vorrang vor den Crowdinvestoren hätten. Darlehen die Engel & Völkers Digital Invest und unsere institutionellen Partner der Projektgesellschaft geben (mindestens 10% oder auch mehr im Rahmen der Finanzierungsgarantie) sind natürlich gleichrangig zu den Darlehen der Crowd. Schließlich heißt es bei uns gemeinsam investieren!
Die Finanzierung der 2. Phase über 700.000 EUR im Herbst 2017 wird ebenfalls von Engel & Völkers Digital Invest und unseren institutionellen Partnern zur Verfügung gestellt und ist bereits vertraglich garantiert. Natürlich ist auch dieses Darlehen gleichrangig zu den Darlehen der Crowdinvestoren.
Wie oben beschrieben erbringt der Projektentwickler diese Projektmanagementleistungen unentgeltlich in das Projekt ein. Eine Gebühr wird der Projektgesellschaft dafür nicht in Rechnung gestellt. Zusätzlich wurde mit dem Projektentwickler eine Ausschüttungssperre für die Projektgesellschaft vereinbart. Heißt er kann erst auf Gewinne zugreifen, wenn alle Darlehen zurückgezahlt wurden.
Um bei der Beantragung einer Baugenehmigung erfolgreich zu sein, gilt es eine Menge an Anforderungen der entsprechenden Bauämter und Vorschriften zu beachten. So sind bspw. exakt vorgegebene Vermessungsergebnisse und weitere Unterlagen für die Vollständigkeit eines Bauantrages zusammenzustellen. Plangemäß ist derzeit der Projektentwickler dabei diese Unterlagen zu finalisieren, so dass der Antrag in Kürze eingereicht werden kann.
Im Vorhinein wurden bereits mehrere Gespräche mit dem Bauamt geführt, welche nach Aussage des Projektentwicklers durchweg positiv verliefen. Da in der unmittelbaren Nähe in der Vergangenheit ähnliche Bauvorhaben ebenfalls genehmigt wurden und durch den bestehenden Bestand bereits wohnwirtschaftliche Genehmigungen vorliegen, wird der Erlass der Genehmigung - wie als Teil unserer Analyse berücksichtigt - als realistisch angesehen.
Wie in der Projektentwicklung üblich, wurde für die Realisierung dieses Projektes eigens eine eigene neue Gesellschaft gegründet. Dies dient auch dem Schutz aller Investoren. So ist beispielsweise sichergestellt, dass eine klare Zuordnung von Vermögensgegenständen der Gesellschaft (hier z.B. Grundstück) und den Gläubigern (also z.B. Crowdinvestoren) möglich ist und für die Gesellschaft keine Altlasten bestehen. Auch eine potentielle Vermischung mit nicht mit diesem Projekt zusammenhängenden Aktivitäten wird so verhindert. Dies bedeutet aber auch, dass für diese Gesellschaft keine Finanzhistorie vorliegt.
Für die Rückzahlung des Darlehns ist der wirtschaftliche Erfolg des Projektes entscheidend. Aktuell sind für das Projekt Waldweg Gesamtinvestitionskosten von 4,6 Mio. € geplant, bei geplanten Erlösen von 5,4 Mio. €. Solange die Erlöse die Kosten wie geplant übersteigen (nach aktueller Planung 0,8 Mio € Überschuss), wird das Darlehen zurück gezahlt. Sollten die Erlöse entgegen den Erwartungen unter den Kosten liegen, könnte die Kreditsumme vermutlich nur in Teilen oder nicht zurückgeführt werden. Auch eine spätere Rückzahlung (von Teilen) der Darlehenssumme ist potentiell möglich. Aus diesem Grund legen wir sehr großen Wert auf die Beurteilung der wirtschaftlichen Planung bei der Auswahl unserer Projekte. Unsere Projektanalyse mit erfahrenen Partnern ist die umfangreichste der Crowdinvesting-Branche.
Die Vollfinanzierungsgarantie bedeutet, dass Engel und Völkers Capital gemeinsam mit institutionellen Partnern Projekte auffüllt falls notwendig. Unabhängig vom durch die Crowd finanzierten Betrag. Es gibt also keinen Mindestbetrag, der zusammenkommen muss, damit das Projekt erfolgreich finanziert wird.
Bildnachweise: ©iStockphoto.com/querbeet ©iStockphoto.com/silverjohn
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